Ley de alquileres: ¿una solución?

El jueves 24 de agosto la Legislatura porteña aprobó la modificación de la ley 2.340, también llamada “ley de alquileres”, y las distintas opiniones tanto a favor como en contra no tardaron en llegar. Los principales interrogantes giran en torno a lo que sucederá con el precio de alquiler, con las ganancias de las inmobiliarias, entre otras cosas. Las siguientes líneas tienen como objetivo abordar dichas cuestiones.

¿Qué dice la ley?

El principal artículo es el primero que modifica al Inc. 2. del art. 11 de la ley 2.340 y establece que la comisión que podrán cobrar las inmobiliarias en el contrato de alquiler no puede exceder el 4,15% del total del contrato. Esto de por sí ya es un cambio, puesto que en muchas ocasiones las inmobiliarias cobraban como comisión dos meses, es decir (para un contrato típico de dos años), el 8,33%. Además, y aquí se encuentra el punto central de la discusión de estos días, establece que tal gasto no puede correr por cuenta propia de quien alquila el inmueble.

¿Subirá el precio de los alquileres?

Una vez un profesor de economía laboral dijo en una clase que toda discusión económica se refería, tarde o temprano, a una discusión sobre elasticidades. Esta no es la excepción.

La demanda de un bien (o servicio) es más inelástica respecto a su precio cuando menos cambia ante variaciones en su valor. En otras palabras, mi demanda por un bien es inelástica cuando no importe qué pase con el precio que yo lo voy a seguir comprando igual. Este concepto es de vital importancia para estudiar lo que pasará con el precio de un producto si se le cobra un impuesto al productor. Veamos un ejemplo.

Por lo general, las tabacaleras aumentan en la misma proporción el precio del cigarrillo cuando tienen que pagar más impuestos: saben que los fumadores van a seguir consumiendo, saben que sus demandas son inelásticas. Algo de esto podría suceder con el tema que nos compete, dado que la persona que busca una vivienda no tiene precisamente una demanda elástica. Puede, en muchos casos, elegir en base a distintos atributos (distancias a transporte público, barrio, espacios verdes cercanos, cercanía al trabajo, etc), pero tiene poco poder de negociación y de decisión sobre el precio.

La ley no impide que la inmobiliaria cobre una comisión, sino que exige que no se la facture al inquilino, sino al propietario. Seguramente (siguiendo lo que dicta la teoría económica neoclásica), los propietarios trasladen el precio de la comisión al alquiler. Lo racional (¿todos los individuos son racionales? ¿todos lospropietarios son racionales?) sería que el propietario divida el costo de la comisión por el total de meses de contrato y que le sume ese resultado al alquiler mensual.

Es en este análisis en el que se centran las inmobiliarias y algunos economistas para afirmar que la ley aumentará los precios de alquileres y que no servirá para alivianar la carga económica que tiene que afrontar alguien que quiere alquilar. Frente a esto podemos hacer dos comentarios.

En primer lugar, no está claro que todos los propietarios vayan a realizar la misma cuenta. El análisis claramente afirma que el traslado va a ser del 100%, pero cabe la posibilidad de que sea menor en algunos casos, por lo que tal vez existan contratos en los que la comisión sea absorbidas por ambas partes, cuando antes solo era abordada por una sola, la más débil. Punto a favor para la ley.

Por otra parte, aun suponiendo que el traslado sea del 100%, la ley permite que el pago de la comisión sea en “cuotas”. El primer mes de alquiler conlleva gastos de mudanza, compra de muebles y hasta un depósito. El valor de dinero que se requiere para afrontar el primer pago es de por sí elevado, y una ley que permita que se aliviane esa carga es, en mi opinión, positiva.

¿Van a salir perdiendo las inmobiliarias?

Las inmobiliarias van a seguir cobrando su comisión, tal vez en cuotas, pero lo harán. Algún optimista podrá decir que incluso ahora, con menores barreras de entrada, aumentarán los contratos de alquiler, lo que beneficiaría a las inmobiliarias. Dudo que ese impacto sea de magnitud relevante.

Lo que más perjudica a las inmobiliarias es el tope de comisión que pueden cobrar. De poder aprovecharse de la situación para cobrar hasta dos meses (8,13%) pasarían a tener un tope máximo de 4,15%: un duro golpe a sus rentabilidades.

Comentarios generales y conclusión

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires tiene un problema habitacional. Según el censo 2010 (INDEC), el 15% de los hogares necesita una vivienda (por malas condiciones de infraestructura y/o hacinamiento) al mismo tiempo que el 23% de las viviendas se encuentran vacías, un número elevado si consideramos el promedio nacional de 18%.

En los últimos años se han discutido diversas soluciones para este problema (en su momento estuvo presente el debate sobre un impuesto a la vivienda vacía para aumentar la oferta y así bajar los precios) pero hasta la fecha no había existido ningún cambio relevante.

Esta ley permite poner en agenda nuevamente el tema y hacer hincapié en otras cuestiones como, por ejemplo, las leyes 5.261 y 23.592, que establecen que las negativas de alquilar un inmueble por factores étnicos, de nacionalidad, religión, sexo y/o ocupación, y la exigencia de que las garantías sean de un familiar directa son actos discriminatorios.

A modo de conclusión, vale decir que lo que termine pagando el inquilino al término de dos años probablemente sea lo mismo con y sin esta ley. No obstante, lo verdaderamente interesante es la posibilidad de alivianar el monto económico inicial que se debe abordar.

A las elasticidades no se le puede ganar, pero tal vez sí se les puede plantear el partido en cuotas.

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Las ideas y opiniones expresadas en este documento son de exclusiva responsabilidad del autor y no necesariamente representan la opinión de La Dínamo de Ideas.

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